기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / 뉴스1

서울 관악구 봉천동에서 임대인이 동일한 5개 다가구 주택이 일제히 경매에 넘겨진 것으로 전해졌다. 세입자 수십 명은 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다. 

지난 3일 헤럴드경제에 따르면 서울중앙지방법원은 지난해 11월~12월 서울 관악구 봉천동 일대 건물 5채에 대해 임의경매 개시 결정을 내렸다. 

이는 지난 2019년~2021년 각 건물에 근저당을 설정한 은행의 경매 신청에 따른 것으로 임의경매는 금융사가 석 달 이상 원리금 상환을 연체하면 바로 실행할 수 있다. 

법적 절차 없이 바로 주택을 경매로 넘길 수 있다. 

기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank

매체에 따르면 임대인 A씨는 최근 몇 달간 대출금 이자를 연체했다. A씨는 다가구 주택 4채를 단독 보유, 1채를 다른 사람과 지분을 2분의 1씩 나눠 공동 소유하고 있는 상황이다. 

등기부등본상 건물 5채에 근저당권 채권최고액(근저당자가 임대인에게 받아낼 최대 금액)은 총 49억 7280만원이다.

현재 임차인들이 자체 파악한 5채 빌라의 세입자는 약 80명으로 경매에 넘어간 가구 보증금 규모는 80억원대로 추산된다. 

건물 세입자 대부분은 대학생 또는 사회초년생인 것으로 전해졌다. 

기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank

지난해 말 경매 예고장을 받은 세입자들은 관악경찰서에 임대인 A씨에 대한 형사 고소장을 접수 중이다. 

임차 주택이 경매로 넘어가는 경우 근저당이 설정돼 있으면 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가져가고 세입자는 후순이 된다. 

근저당권은 집주인이 대출받으면서 집을 담보로 잡았는지를 말해준다. 만약 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못했을 때 집이 경매에 넘어갈 수도 있다는 것을 뜻한다.

채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액인데 보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 집 시세의 70% 이상일 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.

기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank

예를 들어 매매가 1억원인 오피스텔에 집주인이 은행에서 6000만원을 대출받았다면 채권최고액은 보통 120%인 7400만원으로 기재돼 있다.

시세가 1억이긴 하지만 경매에 넘어가면 낙찰가는 이보다 낮을 수 있다. 만약 낙찰가가 8000만원이라면 이중 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고 남은 금액 2000만원으로 보증금을 받아야 한다. 

매체에 따르면 임차인들은 공인중개사가 부동산 경험이 부족한 대학생·사회초년생이라는 점을 악용해 건물 근저당에 대해 실제와 다르게 설명했다고 주장하고 있다. 

한 세입자는 "다른 세입자들과 상황을 공유한 결과 계약 당시 건물 및 토지 가격을 시세보다 높게 알려줘 근저당 비율을 속이거나 선순위 보증금에 대한 언급이 아예 없는 경우가 태반이었다"고 밝혔다. 

기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank

최우선변제권 제도가 있지만 적용 기준이 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 되어 있다. 

문제는 대부분 2021년 이후 계약한 대부분 세입자의 보증금이 근저당 설정 시점의 보증금 기준 1억 1000만원을 넘는다는 점이다.

기준에 맞지 않아 최우선변제권을 행사할 수 없는 경우라면 '전세사기특별법' 피해 신청을 해야 한다. 지원 대상으로 선정되면 최우선변제금 수준의 금액을 10년간 무이자로 대출받을 수 있다. 

매체는 일단 다수 세입자들은 관악구청 전세피해지원센터에도 피해 신고를 접수했다고 전했다.