계약 만료 후 보증금을 받지 못했을 때 대항력을 유지하는 임차권등기명령과 내용증명 작성, 연 12% 지연이자 청구 방법을 정리했다.

최근 전세 및 월세 계약 만료 시점이 다가옴에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 어려움을 겪는 세입자들의 사례가 지속해서 발생하고 있다. 

기사의 이해를 돕기 위한 자료사진 / gettyimagesBank

목돈이 묶인 사회초년생이나 1인 가구의 경우 보증금 미반환 문제가 주거 불안정으로 직결되는 만큼, 법적 지위 보호를 위한 단계별 대응 수칙을 파악해 두는 것이 필수적이다.

계약 기간이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 상황이라면 '임차권등기명령' 제도를 즉시 활용해야 한다.

주택임대차보호법상 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지하려면 해당 주택에 실제 거주하면서 주민등록(전입신고)을 유지해야 한다. 

보증금을 받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 대항력이 상실되어 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 없게 된다.

임차권등기명령은 법원의 결정에 따라 임차권 등기가 완료되면 세입자가 이사를 가거나 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜 주는 제도다. 

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임대차 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이라면 임차주택 소재지 관할 지방법원에 신청할 수 있다.

법적 절차에 착수하기에 앞서 임대인에게 보증금 반환 의사를 명확히 전달하고 증거를 남기는 '내용증명' 발송도 핵심적인 대응 단계다. 

내용증명 자체에 직접적인 강제 집행력은 없으나, 계약 해지 통보의 확실한 법적 증거가 되며 임대인에게 법적 대응 예고를 통한 심리적 압박을 가하는 효과가 있다.

내용증명에는 임대차 계약 내용, 계약 해지 통보 사실, 보증금 미반환 시 진행할 법적 조치 및 이에 따른 비용 청구 방침을 상세히 기술해야 한다. 

우체국을 통해 발송되는 내용증명은 향후 보증금 반환 청구 소송 등 사법 절차에서 핵심 입증 자료로 활용된다.

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임대인의 보증금 반환 지연에 따른 지연이자 청구 가능 여부도 점검해야 한다. 세입자가 주택을 임대인에게 반환(명도)했음에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인은 지연손해금을 청구할 수 있다.

소송 제기 전에는 민법상 연 5%의 지연이자가 적용되며, 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 법정 지연이자가 발생한다. 

단, 지연이자를 청구하기 위해서는 세입자가 집을 비워주고 열쇠를 반환하는 등 본인의 의무를 다했다는 사실을 입증해야 한다.

전문가들은 보증금 미반환 조짐이 보일 경우 계약 만료 최소 2개월 전부터 문자메시지, 전화 통화 녹음, 내용증명 등으로 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 한다고 조언한다. 

아울러 임차권등기가 등기부등본에 완료된 시점을 반드시 확인한 후 이사를 진행해야 안전하다.