외국인 부동산 투자 규제 강화

외국인의 국내 부동산 투기 비판 여론에 정부가 칼을 빼들었습니다.

정부는 서울 전역과 경기·인천 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했는데요. 이에 따라 외국 개인과 법인, 정부가 이 구역의 주택을 매입할 때 지자체의 허가를 받아야 합니다.

더불어 주택 구입 시 2년의 실거주 의무도 부과합니다. 투기 목적의 외국인 부동산 거래를 허가제로 전환한 것은 이번이 처음입니다.

이상경 국토교통부 1차관이 21일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 외국인 토지거래허가구역 지정 관련 합동 브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 이 1차관, 강성팔 국세청 국제조세관리관, 윤영은 금융정보분석원 제도운영기획관. 2025.8.21/뉴스1

국토교통부는 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시 전역, 인천시 7개구, 경기도 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

이상경 국토부 제1차관은 "실거주 목적이 아닌 비거주 외국인의 주택 매입이 지속적으로 증가하고 있다"며 "자금조달 내역이 불분명한 고가 주택 거래 등 투기성 거래로 의심 사례가 다수 발생하고 있다"고 설명했습니다.

허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획 제출 의무화

외국 개인과 법인, 정부가 토지거래허가구역에서 주택을 매입하려면 사전에 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다.

주택의 범위는 아파트와 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택이 포함됩니다.

오피스텔은 업무시설 중 일반업무시설에 포함돼 허가 대상에서 제외됩니다. 또한 허가구역 내 주택이 없는 토지도 규제 대상이 됩니다.

사진=인사이트

외국인이 허가구역에서 사전 허가 없이 주택을 거래하면 계약은 무효화됩니다.

허가구역의 효력은 이달 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간이며, 정부는 이후 시장 상황에 따라 허가구역 지정 기간 연장을 결정할 예정입니다.

자금조달계획 제출 의무 확대

토지거래허가구역에서 외국인의 자금조달계획과 입증 자료 제출 의무가 확대됩니다.

정부는 부동산거래신고법을 개정해 외국인이 자금조달계획을 제출할 때 해외자금 출처와 이용 금융기관명, 비자 유형(체류 자격)도 기재하도록 합니다. 이는 해외자금 불법반입과 무자격 임대사업 적발을 위한 조치입니다.

국토부 관계자는 "현재 투기과열지구에 대해서만 자금조달계획서 의무가 있는데, 해외 자금에 대해서는 출처를 기재하지 않아도 돼 해외 금융기관을 통해 자금을 조달하는 사례가 많았다"며 "앞으로는 그 원천이 드러날 수 있도록 양식을 개정해서 자금이 해외 금융기관으로부터 온 경우 그 원천을 명시하도록 했다"고 설명했습니다.

기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank

2년 실거주 의무와 위반 시 제재

허가구역 내 주택을 취득한 외국인은 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 부여됩니다.

거래를 허가받은 날로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 합니다.

실거주 의무 위반 사실이 확인되면 주택 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내립니다.

이를 이행하지 않을 경우 의무 이행 시까지 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 부과됩니다.

국토부는 현장 조사도 확대해 외국인의 해외자금 반입에 따른 주택거래가 자금세탁 등으로 의심되는 경우 금융정보분석원(FIU)에 통보해 해외 세무당국 및 금융정보분석기관에 전달할 방침입니다.

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외국인 주택 거래 급증과 투기 가능성

정부가 주택 투기를 방지하기 위해 외국인에 대해 토지거래허가구역을 지정한 것은 이번이 처음입니다.

기존에도 외국인 토지거래허가구역이 있었지만, 이는 영토주권 강화를 목적으로 백령도, 대청도 등 국경도서에 한정됐습니다.

외국인의 주택 매입은 수도권을 중심으로 급증하고 있습니다. 외국인의 수도권 주택거래 건수는 2022년 4,568건에서 2023년 6,363건으로 늘어난 뒤 지난해에는 7,296건까지 증가했습니다. 올해 들어서는 7월까지 4,431건이 거래됐습니다. 연평균 거래 증가율이 26%에 달합니다.

지역별로는 경기가 62%, 인천 20%, 서울 18%이며, 국적별로는 중국인이 73%, 미국인이 14%로 구성됩니다.

주택 유형에 따라서는 아파트가 59%, 다세대 주택이 33%입니다.

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특히 국내에 거주하지 않는 외국인이 국내 주택을 매입하는 투기 목적의 거래가 늘어나고 있습니다.

비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고하는데, 위탁관리인을 지정한 수도권 주택거래는 작년에 총 295건에 달합니다.

정부는 또 현금 조달 비율이 높은 고가 주택 거래와 미성년자 거래 등 투기 거래 가능성이 높은 거래를 다수 발견했습니다.

거래가액 대부분을 해외 금융기관으로부터 자금을 차입해 국내 금융기관에 입금한 뒤 신고가를 갱신하는 계약을 체결하며 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심되는 건들도 확인했습니다.

이상경 차관은 "이번 대책은 해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것"이라고 밝혔습니다.